【明報專訊】在港居住已18年的瑞信董事總經理兼亞洲區首席經濟師陶冬說，眼見香港租金已升到「無以為繼」的地步，近日開始考慮賣樓。一年前，陶冬開始替香港的樓市發出警告，他說不再買香港樓，現在改為要賣樓，轉捩點是他不久前到數碼港用餐的經歷。

食肆租金三級跳 月租6萬變22萬

陶冬入戲院前，到數碼港一間經常光顧的台灣餐廳吃飯，店員溫馨提示他該店快結業了。「我覺得很奇怪，這裏食物也不錯，環境也不錯，怎麼就要結業呢？ 」原來，業主下狠手加租，月租從6萬元一步漲到22萬元。「當我看到那家店租金漲到22萬的時候，我就開始要賣我的物業。」

對於香港房價，陶冬以「不可持續、無以為繼、不合道理（unsustainable, unviable, unjustified）」來評價。他形容本港業主加租之狠是「殺雞取卵」，而低息環境下，普通市民排隊買磚頭則是「迫於無奈」。然而，儘管全港租金都在飈升，但自由行遊客的消費量卻跌了三成。「我所認識的真正高端的大陸遊客不來了」。陶冬指出，高端遊客買一張機票就可以去巴黎去日本，在那裏不論是住酒店還是買奢侈品都比香港便宜，豪客消失消費也難言反彈。「當我看到那一點（指租金離譜），我就開始（想要賣樓）。房價下個月漲不漲，我不知道，但是風險和回報已經不成比例。」

對於消費插水、租金飛漲這等怪象，陶冬的解釋是不少歐美零售品牌業績走樣後，高層為求交代，紛紛拋出「去亞洲」的大計。陶冬指出，這些在歐美市場做不下去的品牌蜂擁來港開店，但他們來得快，走得也可能很快。「所有大公司都一樣，如果今年盈利下滑了幾成，我（指高管）要向董事局交代，那我們就去Asia！」

歐美品牌攻港 純為向董事局交代

要描繪一個夢幻般美麗的亞洲藍圖其實非常容易：假設自由行遊客每年以雙位數增長，人均消費每年再以雙位數增長，30年不變。如此情景預設下，歐美品牌擲多少錢搶舖都是合理的，近期頻爆搶租個案（見表）即反映了這一點。「但這些人對中國、對香港、對亞洲的零售根本不了解。3年過後，大不了說一句我當時的判斷有誤。」

除了看淡本港樓市外，陶冬還指出全球兩大泡沫，即新興市場和德美國債，兩者皆是前兩輪量化寬鬆（QE）下最大的受惠者，也是目前的危險所在。

分析要走在最前 需進民間多看

準確預言危險是經濟師的一項主要工作，儘管各人有各人的消息來源，但陶冬認為最重要的不是消息快不快，而是能否洞察大趨勢，並且在中國官員意識到之前先指出來。陶冬自己就喜歡周圍行周圍看，他堅信很多有價值的一手信息藏在民間。「這些信息不在官方的文件中，也不在統計數據中，而是在民間。和走卒市販、車夫主婦多聊一聊，你會得到很多一手信息，而這些恰恰還沒被統計出來。」

香港正在消失 租金淘汰奶茶菠蘿油

近來陶冬也開始不務正業，寫起了食評專欄。以嗜吃自稱的他，去年6月在財經網站開了一個「跟着陶冬找美食」的專欄。說到香港美食，陶冬竟有些激動。「半年過來，我再去數一數（寫過的餐館），好幾家關門了。有一些我已經寫好了，未等到發表再去看也關掉了。都是租金問題。The real Hong Kong is disappearing！……在我看來的香港是奶茶，是牛腩麵、菠蘿油包，是車仔麵，但這些在這一輪租金上漲中正在遭受重創。」

【明報專訊】特首梁振英取消了前往俄羅斯參與亞太經濟合作組織會議，留在香港處理國民教育等爭議事宜，並急急在周四於啟德地皮宣布落實「港人港地」政策，和暫緩深圳非戶籍居民可一簽多次來港自由行的措施。

對於「港人港地」政策，股壇長毛David Webb漏夜在網站撰文作出回應，指「港人港地」實屬排外政策，筆者認為，反對深圳非戶籍居民可一證多簽來港自由行，又何常不是港人排外情緒的投射和反映？

雖然行會成員林奮強昨日在公開場合表示，港人港地有助港人買樓，但David Webb在網站上話，不少人認為內地人來港搶貴樓，主要基於一些統計數據，說有多達三成或以上高價盤買家（圖1），其登記是用普通話拼音的名字，但其實當中，可能有不少早已居港多於7年，早已是香港的永久居民，新政策會對他們沒影響。

港人港地 非港人可租

另外，港人港地所建房屋，只限制非香港永久居民不能購買，但港人購買以後，卻可租予非港人，所以其日後租金，不會偏離一般住宅租金太遠，如此，在相若租金支持下，其樓價也不會如一般人想像般低，可以「協助」港人以低價買樓。

另外，由於有了只可以港人買入的限制，如樓價真個偏低而引來港人熱烈入市的興趣，則又會如以往居屋一樣，港人港地樓宇將出現供不應求，變成如抽居屋的另一項大抽獎玩意。

澳洲僅限制外人只準買新樓

運輸及房屋局長張炳良認為，有人擔心港人港地政策會影響香港的競爭力和自由度排名，他就回應指香港在美國傳統基金會自由經濟體系的排名居首，其次是新加坡及澳洲，而後兩者俱有對外國人置業的限制措施，所以相信港人港地不會影響香港在國際上自由經濟的地位。

張炳良的說法，筆者認為有值得商榷之處，因為換一個角度看，如果新加坡和澳洲沒有限制外國人置業的措施，其在國際上自由經濟的排名，會否早已超越香港呢？

白表免補地價居屋 已見惡果

還有，正如David Webb指出，人家澳洲的限制外人買樓措施，是限制外國人只准買當地新盤，與香港剛剛相反，因最影響民生，正正是佔市場交投最大批例的二手盤，而非新盤。香港現時反而在港人港地政策在新批土地和新房屋上實施，筆者想問，如有關購買力被誘導至二手市場，會不會反而谷高二手樓價，令一般市民更難買樓？

筆者的想法，其實早有實例，早前梁振英提出每年5000個白表客可以暫免地價買二手居屋，政策一宣布，反而令居二市場的綠表居屋價被扯高，連帶低價的中小型私人住宅市場也出現起哄，最後是幫助了低收入市民置業，還是令他們置業變得更困難？

筆者有朋友說笑，如港人港地的政策正確，那他日是否也應限制如半山區居住的人買深水埗樓，又或限制市區居民買天水圍的樓，以免香港有錢的永久居民，買貴了市區低收入地區的樓價，又或市區居民「入侵」新界，令「悲情城市」的人更難上車？

其實，香港一些地區如石澳道，就算如李澤楷有錢買那處的洋房，也要經過石澳業主委員會通過，才可成為業主，這又是否也有富人排擠外人的意味，大家又是否覺得公平和合理？

除了港人港地，近日最牽動港人人心的，自然是有關大批市民和學生，在政府總部外示威和抗議，要求撤回國民教育科，而事件更令到「好打得」的林鄭月娥在接受電視台訪問時，一度感觸至眼紅紅的淚盈滿眶。

看情形，政府就算不撤回國教科，勉強推行，也將形同廢了武功。有朋友就說，其實國教獨立設科，一方面固然可被視為有洗腦之嫌，但另一方面對那些希望向學生灌輸自由民主概念的老師來說，也可視為一個固定平台，可以名正言順地在堂上講六四，批判獨裁的好機會。

家庭收入擔供樓比率 遠低97年

筆者就聯想到，強行在民意基礎薄弱下在學校推出國教科，就像一些市民，儲不夠錢，又或以工作收入供樓「掹掹緊」的情况，仍要求政府協助買樓，後果實在可大可小。

1997年時，市民的供樓佔家庭收入負擔比率曾高達140％，那樓價如何能維持下去，當時不少勉強買樓市民，最後變成了負資產？而現時有關比率只是接近四成左右（圖2），市民只要有首期買樓，入市後供樓便相信輕鬆得多，樓市也相對較1997年遠為健康。